Perunding Hartanah: Antara Tayangan Kereta Mewah & Realiti 'Ikat Perut'

Jangan Terpedaya dengan 'Marketing' Agensi

Perkara pertama yang perlu anda faham: Kebanyakan iklan rekrutmen ejen hartanah direka untuk memancing emosi anda dengan janji kebebasan masa dan kewangan.

Ya, potensinya memang wujud. Saya kenal ramai Top Achiever yang pendapatannya mencecah RM500,000 setahun. Tetapi untuk setiap seorang 'Top Achiever' itu, terdapat 50 ejen lain yang sedang bergelut nak bayar duit minyak kereta kerana tiada jualan (closing) selama 3 bulan.

Tag Merah vs Tag Biru: Jangan Jadi Broker Haram

Di Malaysia, undang-undang hartanah dikawal ketat oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Ramai orang awam keliru dengan istilah yang digunakan.

Amaran: Jangan sesekali menjadi "Broker Haram" (menjual tanah/rumah tanpa berdaftar dengan agensi). Jika tertangkap, denda boleh mencecah RM300,000 atau penjara.

Modal Tersembunyi: 'Portal Credits'

Inilah "pembunuh senyap" bagi ejen baharu. Ramai ingat modal jadi ejen cuma bayar yuran kursus. Salah.

Untuk menjual rumah, anda perlu iklankan di portal hartanah utama (PropertyGuru, iProperty, Mudah.my). Portal-portal ini mengenakan bayaran yang mahal untuk kredit iklan.

• Satu akaun portal boleh menelan belanja RM2,000 - RM5,000 setahun.
• Setiap kali anda "Repost" iklan supaya naik ke atas, kredit ditolak.
• Kos minyak, tol, dan belanja minum klien semasa sesi 'Viewing' adalah tanggungan sendiri.

Saya sering menasihati graduan: "Sediakan simpanan kecemasan sekurang-kurangnya 6 bulan sebelum terjun sepenuh masa. Bulan pertama dan kedua selalunya fasa keluar duit, bukan masuk duit."

Dilema Strategi: Subsale atau Projek Baru (Undercon)?

Ini adalah keputusan strategik pertama yang perlu anda buat. Kedua-duanya ada rentak berbeza.

1. Projek Baru (New Launch / Undercon)

Kerja anda lebih kepada duduk di Galeri Jualan dan melayan pelanggan yang datang (walk-in) atau dari leads FB Ads.
Kelebihan: Mudah jual sebab pakej menarik (zero downpayment, free legal fees).
Kekurangan: Komisen lambat masuk (Progressive Billing). Kadang-kadang 3-6 bulan selepas sign SPA baru dapat komisen penuh. Sangat bergantung kepada kelajuan pemaju dan bank.

2. Pasaran Sekunder (Subsale)

Menjual rumah yang sudah ada pemilik.
Kelebihan: Aliran tunai (Cashflow) lebih laju. Komisen selalunya boleh dapat sebahagian sebaik sahaja deposit dibayar atau SPA ditandatangani.
Kekurangan: Sangat renyah. Kena cari pemilik (listing), pasang banner tepi jalan, buat inspection rumah, dan jadi orang tengah bila pemilik dan pembeli bergaduh pasal paip bocor.

Matematik Komisen: Berapa Sebenarnya Anda Dapat?

Katakan anda berjaya menjual sebuah rumah teres berharga RM500,000.

1. Fi Profesional Standard: 3% daripada harga jual = RM15,000.
2. Ini bukan duit anda sepenuhnya. Agensi akan ambil bahagian mereka (Overriding).
3. Nisbah biasa untuk ejen baru adalah 70:30 atau 60:40 (Ejen:Agensi).
4. Jika 70%, anda dapat: RM10,500.

Bunyi macam banyak kan? Tapi ingat, RM10,500 itu mungkin satu-satunya pendapatan anda untuk 3 bulan tersebut. Bila dibahagi, ia kembali kepada gaji purata eksekutif biasa, tetapi dengan risiko yang jauh lebih tinggi.

Ciri-Ciri Ejen Yang Tahan Lama

Berdasarkan pemerhatian saya di agensi-agensi sekitar Lembah Klang, mereka yang bertahan melebihi 2 tahun bukanlah mereka yang paling pandai bercakap, tetapi mereka yang mempunyai ciri berikut:

• Tahan Ditolak (Resilient): Anda akan kena "Ghosting" dengan klien berpuluh kali. Klien dah janji nak beli, tiba-tiba senyap. Loan klien kena reject (ini paling sakit). Anda perlu mentaliti "Next!" yang kental.
• Disiplin Diri: Tiada bos yang akan marah kalau anda bangun lambat atau tak pergi kerja. Ejen yang gagal adalah ejen yang melayan kerjaya ini seperti "cuti panjang". Ejen berjaya bangun pagi dan set appointment macam orang kerja korporat.
• Etika: Industri ini kecil. Jika anda menipu duit deposit (earnest deposit) atau memburukkan ejen lain, nama anda akan disenarai hitam dengan cepat. Kepercayaan (Trust) adalah mata wang paling mahal.